Wer ein Haus in Schweden kaufen möchte, schaut verständlicherweise zuerst auf den Kaufpreis. Doch zum eigentlichen Kaufpreis kommen einige Nebenkosten hinzu, die Sie bei Ihrer Budgetplanung berücksichtigen sollten.
Die gute Nachricht: Im Vergleich zu Deutschland ist der Immobilienkauf in Schweden in vielen Bereichen unkomplizierter. Einen klassischen Notartermin wie beim deutschen Hauskauf gibt es beispielsweise nicht. Trotzdem entstehen Kosten für die Eintragung als Eigentümer, gegebenenfalls für neue Pfandbriefe sowie für die technische Prüfung des Hauses.
Hinzu kommen laufende Kosten, die gerade bei einem Ferienhaus nicht unterschätzt werden sollten. Wir erklären, womit Sie rechnen müssen.
Wer sich zunächst einen Überblick über den gesamten Kaufprozess verschaffen möchte, findet in unserem Ratgeber Hauskauf in Schweden – Ablauf Schritt für Schritt alle wichtigen Stationen – von der Besichtigung und dem Bieterverfahren bis zum Kaufvertrag, zur Übergabe und zur Lagfart.
Lagfart – die Eintragung als neuer Eigentümer
Nach dem Kauf einer Immobilie müssen Sie als neuer Eigentümer im schwedischen Grundbuch eingetragen werden. Diese Eintragung wird als Lagfart bezeichnet.
Für Privatpersonen beträgt die sogenannte Stempelsteuer grundsätzlich 1,5 Prozent der Berechnungsgrundlage. Hinzu kommt eine Bearbeitungsgebühr.
Dabei ist wichtig zu wissen, dass nicht zwangsläufig nur der vereinbarte Kaufpreis ausschlaggebend ist. Für die Berechnung wird grundsätzlich der höhere Wert aus Kaufpreis und dem relevanten Taxierungswert der Immobilie herangezogen.
Kaufen Sie beispielsweise ein Haus für 2.000.000 SEK und dieser Betrag bildet die Berechnungsgrundlage, beträgt die Stempelsteuer 30.000 SEK.
Die Kosten für die Lagfart gehören deshalb zu den wichtigsten Nebenkosten, die Sie bereits bei der Planung Ihres Hauskaufs einkalkulieren sollten.
Pantbrev – wann entstehen zusätzliche Kosten?
Ein weiterer Begriff, der deutschen Immobilienkäufern in Schweden häufig begegnet, ist Pantbrev.
Pantbrev lassen sich vereinfacht als Pfandbriefe beschreiben und dienen als Sicherheit für Immobilienkredite. Anders als viele zunächst vermuten, gehören bereits vorhandene Pantbrev zur Immobilie und können vom neuen Eigentümer weiter genutzt werden.
Das kann einen erheblichen Unterschied bei den Nebenkosten machen.
Benötigen Sie für Ihre Finanzierung beispielsweise Sicherheiten über 1.500.000 SEK und für die Immobilie bestehen bereits Pantbrev in entsprechender Höhe, müssen normalerweise keine neuen Pfandbriefe dafür aufgenommen werden.
Reichen die vorhandenen Pantbrev dagegen nicht aus, können zusätzliche erforderlich sein. Für neu ausgestellte Pantbrev fällt eine Stempelsteuer von 2 Prozent des neu benötigten Betrags sowie eine Bearbeitungsgebühr an.
Es lohnt sich deshalb, vor dem Kauf zu prüfen, welche Pantbrev bereits für die Immobilie vorhanden sind.
Gerade wenn Sie nach günstigen Häusern zum Kauf in Schweden suchen, sollten Sie deshalb nicht ausschließlich die ausgeschriebenen Kaufpreise miteinander vergleichen. Finanzierung, vorhandene Pantbrev und der Zustand des Hauses können beeinflussen, wie günstig eine Immobilie am Ende tatsächlich ist.
Brauche ich beim Hauskauf in Schweden einen Notar?
Hier unterscheidet sich der schwedische Immobilienmarkt deutlich von Deutschland.
Ein klassischer Notartermin, wie ihn deutsche Hauskäufer kennen, gehört beim normalen Immobilienkauf in Schweden nicht zum üblichen Ablauf. Entsprechend entsteht auch kein vergleichbarer Kostenblock für einen Notar.
Das bedeutet allerdings nicht, dass der Kaufvertrag weniger wichtig ist.
Gerade als Käufer aus Deutschland sollten Sie genau verstehen, was im Kaufvertrag vereinbart wird. Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Übergabetermin, Inventar, mögliche Vorbehalte und andere Vereinbarungen sollten eindeutig festgehalten werden.
Auch wenn der schwedische Kaufprozess vergleichsweise unkompliziert erscheinen kann, handelt es sich schließlich um eine große Investition.
Besichtigung und technische Prüfung des Hauses
Ein weiterer Kostenpunkt, für den Sie Budget einplanen sollten, ist die technische Überprüfung der Immobilie.
In Schweden hat der Käufer eine weitreichende Untersuchungspflicht, die sogenannte Undersökningsplikt. Sie sollten sich deshalb nicht ausschließlich auf das Exposé, die Angaben des Verkäufers oder den ersten Eindruck bei der Besichtigung verlassen.
Wie umfangreich eine professionelle Hausinspektion sein sollte, hängt von der jeweiligen Immobilie ab. Alter, Bauweise und Zustand spielen ebenso eine Rolle wie die technische Ausstattung des Hauses.
Bei älteren schwedischen Häusern können beispielsweise Dach, Fundament, Feuchtigkeit, Entwässerung und Heizsystem wichtige Punkte sein. Bei ländlich gelegenen Immobilien kommen häufig ein eigener Brunnen und eine private Abwasseranlage hinzu.
Eine gründliche Prüfung verursacht zunächst zusätzliche Kosten. Sie kann jedoch helfen, Probleme zu erkennen, die nach dem Kauf wesentlich teurer werden könnten.
Nicht jedes Haus verursacht dieselben Nebenkosten
Ob Sie ein modernes Einfamilienhaus in einer Ortschaft oder ein älteres Ferienhaus mitten in der Natur kaufen, macht bei den möglichen Folgekosten einen erheblichen Unterschied.
Ein Haus mit kommunalem Wasser und Abwasser bringt andere Voraussetzungen mit sich als eine abgelegene Immobilie mit eigenem Brunnen, privater Abwasseranlage, langer Zufahrt und mehreren Nebengebäuden.
Auch das Grundstück selbst kann eine Rolle spielen. Grenzen, Wegerechte, Zufahrten und vorhandene Gebäude sollten vor dem Kauf geprüft werden.
Wer beispielsweise ein Haus in Südschweden kaufen möchte, sollte deshalb nicht nur Lage, Größe und Kaufpreis vergleichen. Der technische Zustand und die Voraussetzungen der einzelnen Immobilien können für die tatsächlichen Gesamtkosten mindestens genauso wichtig sein.
Besondere Aufmerksamkeit bei einem Haus am See
Für viele deutsche Käufer gehört das eigene Haus an einem schwedischen See zum Traum vom Leben in Schweden.
Bei einer solchen Immobilie gelten grundsätzlich dieselben Kaufnebenkosten wie bei anderen Häusern. Die Lage und das Grundstück können jedoch zusätzliche Fragen mit sich bringen.
Wenn Sie ein Haus am See in Schweden kaufen möchten, sollten Sie beispielsweise genau prüfen, was tatsächlich zum Grundstück gehört und welche Rechte mit der Lage am Wasser verbunden sind.
Auch Brunnen, Abwasser, Zufahrtswege und Nebengebäude können bei ländlichen Seegrundstücken eine größere Rolle spielen.
Eine traumhafte Lage sollte deshalb nicht davon abhalten, die Immobilie genauso gründlich zu prüfen wie jedes andere Haus.
Welche laufenden Kosten entstehen nach dem Hauskauf?
Neben den einmaligen Nebenkosten sollten Sie bereits vor dem Kauf überlegen, welche laufenden Kosten das Haus verursachen wird.
Dazu gehören unter anderem Strom, Heizung, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung und laufende Instandhaltung.
Bei einem Ferienhaus können zusätzliche Kosten entstehen. Wer nur einige Wochen oder Monate im Jahr vor Ort ist, benötigt möglicherweise Unterstützung bei Grundstückspflege, Schneeräumung oder der Kontrolle des Hauses während längerer Abwesenheit.
Gerade die Heizkosten können sich je nach Immobilie erheblich unterscheiden. Größe, Dämmung, Heizsystem und die Frage, ob das Haus ganzjährig oder nur saisonal genutzt wird, haben großen Einfluss auf die laufenden Ausgaben.
Hinzu kommt die schwedische kommunale Immobilienabgabe, die kommunal fastighetsavgift. Ihre Höhe richtet sich nach dem Taxierungswert, wobei für Einfamilienhäuser ein jährlich festgelegter Höchstbetrag gilt.
Es lohnt sich deshalb, beim Immobilienvergleich nicht nur zu fragen:
Was kostet das Haus heute?
Mindestens ebenso wichtig ist die Frage:
Was wird mich dieses Haus jedes Jahr kosten?
Beispiel: Hauskauf für 2.000.000 SEK
Ein vereinfachtes Beispiel macht die möglichen Nebenkosten etwas greifbarer.
Angenommen, Sie kaufen als Privatperson ein Haus für 2.000.000 SEK und dieser Betrag ist gleichzeitig die maßgebliche Grundlage für die Berechnung der Lagfart.
Die Stempelsteuer für die Lagfart beträgt dann 30.000 SEK zuzüglich der entsprechenden Bearbeitungsgebühr.
Sind bereits ausreichend Pantbrev für die Immobilie vorhanden und benötigen Sie keine zusätzlichen, fällt hierfür keine neue Stempelsteuer an.
Müssen Sie dagegen beispielsweise neue Pantbrev über 500.000 SEK aufnehmen, kommen dafür weitere 10.000 SEK Stempelsteuer zuzüglich Bearbeitungsgebühr hinzu.
Zusätzlich sollten Sie gegebenenfalls die Kosten für eine professionelle Hausinspektion und weitere objektspezifische Untersuchungen einplanen.
Eine allgemeingültige Prozentzahl für sämtliche Nebenkosten beim Hauskauf in Schweden lässt sich deshalb nur schwer nennen. Vor allem Finanzierung, vorhandene Pantbrev und der Zustand der Immobilie können einen deutlichen Unterschied machen.
Nebenkosten von Anfang an einplanen
Die Nebenkosten beim Hauskauf in Schweden sind grundsätzlich gut kalkulierbar. Entscheidend ist, dass Sie nicht erst nach dem Kauf darüber nachdenken.
Neben dem eigentlichen Kaufpreis sollten insbesondere die Kosten für Lagfart, eventuell benötigte Pantbrev und eine gründliche Prüfung des Hauses berücksichtigt werden. Gleichzeitig lohnt es sich, bereits vor der Kaufentscheidung die späteren laufenden Kosten der Immobilie einzuschätzen.
So wissen Sie wesentlich genauer, welches Budget Ihnen tatsächlich für den Kauf zur Verfügung steht – und können verschiedene Immobilien nicht nur anhand ihres Kaufpreises, sondern anhand der voraussichtlichen Gesamtkosten vergleichen.
Auf Schwedenimmobilien24 finden Sie aktuelle Häuser zum Kauf in Schweden und Unterstützung bei der Suche nach der passenden Immobilie und beim Kaufprozess.
