Ein eigenes Haus in Schweden ist für viele Deutsche ein lang gehegter Traum. Vielleicht ein rotes Holzhaus auf dem Land, ein Ferienhaus am See oder ein dauerhaftes Zuhause in Südschweden. Ist die passende Immobilie gefunden, stellt sich jedoch schnell die nächste Frage: Wie funktioniert ein Hauskauf in Schweden eigentlich?
Der Ablauf unterscheidet sich in einigen wichtigen Punkten von Deutschland. Es gibt normalerweise keinen Notar, Gebote sind zunächst nicht bindend und auch die Verantwortung des Käufers für die Prüfung der Immobilie ist vergleichsweise groß.
Wer ein Haus in Schweden kaufen möchte, sollte deshalb die einzelnen Schritte kennen. Wir zeigen Ihnen, wie der Kauf einer schwedischen Immobilie typischerweise abläuft – von der Immobiliensuche bis zur Eintragung als neuer Eigentümer.
1. Die passende Immobilie finden
Am Anfang steht natürlich die Suche nach dem richtigen Haus.
Dabei lohnt es sich, nicht nur auf Kaufpreis, Wohnfläche und Anzahl der Zimmer zu achten. Lage, Grundstück, Zustand und technische Ausstattung können bei schwedischen Immobilien mindestens genauso wichtig sein.
Besonders bei Häusern auf dem Land sollten Sie beispielsweise prüfen, ob Wasser und Abwasser kommunal angeschlossen sind oder ob das Haus über einen eigenen Brunnen und eine private Abwasseranlage verfügt.
Auch das Heizsystem, die ganzjährige Nutzbarkeit des Hauses und die Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten und anderen Dienstleistungen können entscheidend sein.
Wer gezielt ein Haus in Südschweden kaufen möchte, findet ein anderes Angebot als in den dünner besiedelten Regionen Mittel- und Nordschwedens. Es lohnt sich deshalb, zunächst festzulegen, welche Anforderungen Sie an Lage und Immobilie tatsächlich haben.
2. Besichtigung und Prüfung des Hauses
Haben Sie eine interessante Immobilie gefunden, folgt die Besichtigung.
Hier gibt es einen wichtigen Unterschied zum deutschen Immobilienkauf: In Schweden hat der Käufer eine weitreichende Untersuchungspflicht, die sogenannte Undersökningsplikt.
Das bedeutet, dass Sie als Käufer dafür verantwortlich sind, die Immobilie sorgfältig zu untersuchen. Mängel, die bei einer gründlichen Prüfung hätten entdeckt werden können, lassen sich später nicht ohne Weiteres gegenüber dem Verkäufer geltend machen.
Die Fastighetsmäklarinspektionen empfiehlt Käufern deshalb, die Unterlagen zur Immobilie sorgfältig zu lesen und insbesondere auf Besichtigungsklauseln und andere Bedingungen im Kaufvertrag zu achten. (FMI)
Bei vielen Häusern ist eine professionelle technische Besichtigung sinnvoll. Das gilt insbesondere bei älteren Gebäuden oder wenn Unsicherheit über Dach, Fundament, Feuchtigkeit, Heizung, Wasser oder Abwasser besteht.
Die Undersökningsplikt ist ein so wichtiger Bestandteil des schwedischen Hauskaufs, dass wir sie in einem separaten Ratgeber ausführlicher behandeln werden.
3. Ein Gebot für das Haus abgeben
Gefällt Ihnen das Haus, können Sie ein Gebot abgeben.
Das schwedische Bieterverfahren, die sogenannte Budgivning, überrascht viele deutsche Käufer beim ersten Immobilienkauf.
Häufig handelt es sich um eine offene Gebotsrunde. Interessenten geben ihre Gebote beim Makler ab und können anschließend auf neue Gebote anderer Interessenten reagieren. Es sind aber auch geschlossene Gebotsverfahren möglich. (FMI)
Besonders wichtig: Ein abgegebenes Gebot ist in Schweden grundsätzlich nicht bindend.
Sie können Ihr Gebot zurückziehen, solange kein Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Umgekehrt ist auch der Verkäufer nicht verpflichtet, Ihr Gebot anzunehmen – selbst wenn Sie das höchste Gebot abgegeben haben. Der Verkäufer entscheidet, an wen und zu welchen Bedingungen die Immobilie verkauft wird. (FMI)
Erst wenn Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag unterzeichnet haben, wird der Immobilienkauf bindend. (FMI)
Das ist einer der größten Unterschiede zum Ablauf, den viele deutsche Käufer gewohnt sind.
4. Finanzierung rechtzeitig klären
Bevor Sie sich ernsthaft an einer Gebotsrunde beteiligen, sollte auch die Finanzierung geklärt sein.
Wenn Sie einen Kredit benötigen, ist dabei unter anderem interessant, welche Pantbrev bereits für die Immobilie vorhanden sind. Pantbrev dienen als Grundlage dafür, eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit zu verwenden. Bestehende Pantbrev können dabei weiterhin für die Immobilie genutzt werden. Das schwedische Pantbrevssystem wird von Lantmäteriet verwaltet. (Lantmateriet.se)
Werden zusätzliche Pantbrev benötigt, können dadurch weitere Kosten entstehen.
Neben der Finanzierung sollten Sie deshalb immer die gesamten Kosten des Kaufs berücksichtigen. In unserem Ratgeber zu den Nebenkosten beim Hauskauf in Schweden erklären wir unter anderem Lagfart, Pantbrev und weitere Kosten ausführlicher.
5. Der Kaufvertrag wird unterzeichnet
Haben sich Käufer und Verkäufer geeinigt, wird ein schriftlicher Kaufvertrag erstellt.
Dieser Schritt ist entscheidend, denn erst jetzt wird aus einem erfolgreichen Gebot tatsächlich ein verbindlicher Immobilienkauf.
Der Kaufvertrag sollte unter anderem eindeutig festhalten, welche Immobilie verkauft wird, wer Käufer und Verkäufer sind und welcher Kaufpreis vereinbart wurde. Auch weitere Bedingungen des Kaufs können darin geregelt werden.
Bei einer Vermittlung durch einen schwedischen Immobilienmakler soll dieser die Kaufunterlagen mit Käufer und Verkäufer durchgehen, bevor sie unterschrieben werden. Vereinbarungen zwischen den Parteien sollen normalerweise ebenfalls dokumentiert werden. (FMI)
Besonders wichtig können sogenannte Besiktningsklausuler sein. Damit kann der Kauf unter bestimmten Voraussetzungen von einer nachträglichen technischen Untersuchung abhängig gemacht werden.
Lesen Sie den Kaufvertrag deshalb sorgfältig und klären Sie offene Fragen vor der Unterschrift.
6. Handpenning – die Anzahlung
Nach Abschluss des Kaufvertrags wird üblicherweise eine Handpenning, also eine Anzahlung, geleistet.
Die genauen Bedingungen und Zahlungsfristen werden im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag vereinbart.
Enthält der Kaufvertrag Bedingungen, durch die der Kauf noch rückgängig werden kann, kann die Handpenning gegebenenfalls auf einem speziellen Kundenkonto des Maklers verwahrt werden, bis die betreffende Bedingung erfüllt ist. (FMI)
Handpenning und endgültige Kaufpreiszahlung sollten deshalb nicht miteinander verwechselt werden. Der verbleibende Kaufpreis wird normalerweise erst zum vereinbarten Übergabetermin bezahlt.
7. Tillträde – der Tag der Übergabe
Der vereinbarte Übergabetag wird in Schweden als Tillträdesdag bezeichnet.
An diesem Tag wird der Kauf wirtschaftlich abgeschlossen. Der verbleibende Kaufpreis wird bezahlt und der Käufer übernimmt die Immobilie.
Vor der Übergabe sollten alle vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sein. Es sollte außerdem klar sein, was mit dem Haus übernommen wird und welche Schlüssel, Unterlagen und sonstigen Gegenstände zum Kauf gehören.
Danach beginnt der angenehme Teil: Das Haus gehört Ihnen und Sie können es übernehmen.
Ganz abgeschlossen ist der administrative Teil damit allerdings noch nicht.
8. Lagfart – als neuer Eigentümer registriert werden
Nach dem Kauf müssen Sie als neuer Eigentümer im schwedischen Grundbuch eingetragen werden. Diese Eigentümereintragung wird Lagfart genannt.
Der Antrag auf Lagfart muss grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach dem Erwerb gestellt werden. (Lantmateriet.se)
Für Käufe, die seit dem 1. Juli 2026 abgeschlossen werden, ist dabei eine wichtige Änderung zu beachten: Für die Eintragung benötigt der neue Eigentümer grundsätzlich ein schwedisches Personnummer oder Samordningsnummer beziehungsweise bei juristischen Personen eine entsprechende schwedische Identifikationsnummer. Das gilt auch für ausländische Käufer. (Lantmateriet.se)
Gerade für deutsche Käufer ist dieser Punkt wichtig, weil ältere Ratgeber im Internet teilweise noch den früheren Ablauf beschreiben.
Für die Lagfart entstehen außerdem Kosten. Diese haben wir in unserem Artikel über die Nebenkosten beim Hauskauf in Schweden genauer erklärt.
Braucht man einen Notar für den Hauskauf in Schweden?
Nein, beim normalen Kauf einer schwedischen Immobilie gibt es keinen mit Deutschland vergleichbaren verpflichtenden Notartermin.
Der Kaufvertrag selbst hat deshalb eine besonders wichtige Funktion. Für einen gültigen Immobilienkauf gelten formelle Anforderungen an die Kaufunterlagen. Lantmäteriet nennt für die spätere Lagfart unter anderem die offizielle Fastighetsbeteckning, den Kaufpreis sowie die Unterschriften von Käufer und Verkäufer als erforderliche Angaben in der Kaufhandlung. (Lantmateriet.se)
Dass kein deutscher Notarprozess erforderlich ist, macht den schwedischen Immobilienkauf in mancher Hinsicht einfacher. Es bedeutet aber nicht, dass man Verträge oder die Prüfung der Immobilie weniger ernst nehmen sollte.
Hauskauf in Schweden: gut vorbereitet ist vieles einfacher
Der Kauf eines Hauses in Schweden ist grundsätzlich kein komplizierter Prozess. Einige Schritte unterscheiden sich jedoch deutlich von Deutschland.
Besonders das nicht bindende Bieterverfahren, die Untersuchungspflicht des Käufers und der Abschluss des Kaufs ohne klassischen Notartermin sind für deutsche Käufer zunächst ungewohnt.
Wer den Ablauf kennt, seine Finanzierung vorbereitet und das Haus gründlich prüft, kann wesentlich sicherer in eine Gebotsrunde gehen.
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