Wer in Schweden ein Haus kauft und dafür eine Finanzierung benötigt, stößt früher oder später auf den Begriff Pantbrev. Für deutsche Käufer ist das System zunächst oft ungewohnt, denn eine direkte Entsprechung zum schwedischen Pantbrev gibt es im deutschen Immobilienkauf nicht.
Vereinfacht gesagt dient ein Pantbrev dazu, eine schwedische Immobilie als Sicherheit für einen Kredit zu verwenden. Besonders wichtig ist dabei: Bereits vorhandene Pantbrev gehören zur Immobilie und können bei einer neuen Finanzierung wieder genutzt werden.
Das kann beim Hauskauf einen erheblichen finanziellen Unterschied machen.
Was ist ein Pantbrev in Schweden?
Ein Pantbrev ist der Nachweis dafür, dass für einen bestimmten Betrag eine Inteckning, also eine Eintragung beziehungsweise Belastung, in einer Immobilie vorgenommen wurde.
Möchte ein Eigentümer sein Haus als Sicherheit für einen Kredit verwenden, wird eine Inteckning für einen bestimmten Betrag beantragt. Nach der Bewilligung wird ein Pantbrev ausgestellt.
Das Pantbrev kann anschließend als Sicherheit gegenüber einem Kreditgeber verwendet werden.
In der Praxis läuft dieser Vorgang bei einem finanzierten Immobilienkauf häufig über die Bank.
Wichtig ist die Unterscheidung:
Inteckning bezeichnet die Eintragung eines bestimmten Betrags in der Immobilie.
Pantbrev ist der Nachweis über diese Inteckning und kann als Sicherheit für einen Kredit verwendet werden.
Wer sich zunächst einen Überblick über den gesamten Kaufprozess verschaffen möchte, findet diesen in unserem Ratgeber zum Hauskauf in Schweden und dem Ablauf des Immobilienkaufs.
Warum benötigt man ein Pantbrev?
Beim Kauf eines Hauses möchte die finanzierende Bank normalerweise eine Sicherheit für das gewährte Darlehen.
Die Immobilie selbst kann hierfür als Sicherheit dienen. Damit dies funktioniert, werden Pantbrev verwendet.
Kaufen Sie beispielsweise ein Haus für 3.000.000 SEK und benötigen dafür ein Darlehen über 2.000.000 SEK, muss die Immobilie grundsätzlich über ausreichend hohe Pantbrev verfügen, die für die Finanzierung verwendet werden können.
Dabei bedeutet ein Pantbrev über einen bestimmten Betrag nicht automatisch, dass auf dem Haus aktuell Schulden in dieser Höhe liegen.
Das ist ein wichtiger Unterschied.
Ein Haus kann beispielsweise Pantbrev über insgesamt 2.000.000 SEK besitzen, obwohl der aktuelle Eigentümer seinen Kredit längst vollständig zurückgezahlt hat.
Bestehende Pantbrev bleiben bei der Immobilie
Für Käufer besonders interessant ist, dass bereits ausgestellte Pantbrev bei einem Eigentümerwechsel nicht einfach verschwinden.
Sie sind mit der Immobilie verbunden und können vom neuen Eigentümer für eine spätere Finanzierung verwendet werden.
Deshalb lohnt es sich bereits vor dem Kauf zu prüfen, wie hoch die vorhandenen Pantbrev einer Immobilie sind.
Je höher die bereits vorhandenen Pantbrev sind, desto geringer kann der Betrag sein, für den neue Pantbrev benötigt werden.
Das wiederum kann die Nebenkosten beim Immobilienkauf reduzieren.
Mehr zu den weiteren Ausgaben finden Sie in unserem ausführlichen Überblick über die Nebenkosten beim Hauskauf in Schweden.
Was kostet ein neues Pantbrev?
Neue Pantbrev sind nicht kostenlos.
Wird eine neue Inteckning benötigt, fällt in Schweden eine sogenannte Stämpelskatt an.
Diese beträgt derzeit:
2 Prozent des neu eingetragenen Betrags
Zusätzlich fällt eine Verwaltungsgebühr, die sogenannte Expeditionsavgift, an.
Entscheidend ist jedoch, dass die Steuer nur für den Betrag anfällt, für den tatsächlich eine neue Inteckning benötigt wird.
Beispiel: Haus mit vorhandenen Pantbrev
Angenommen, Sie kaufen ein Haus und möchten es mit einem Kredit über 2.000.000 SEK finanzieren.
Für die Immobilie bestehen bereits Pantbrev über:
1.500.000 SEK
Dann müssen lediglich zusätzliche Pantbrev über:
500.000 SEK
beantragt werden.
Die Stämpelskatt auf diesen zusätzlichen Betrag beträgt:
500.000 SEK × 2 % = 10.000 SEK
Hinzu kommt die entsprechende Verwaltungsgebühr.
Existieren dagegen keine ausreichenden Pantbrev, kann die Belastung entsprechend höher ausfallen.
Gerade bei größeren Finanzierungen sollte dieser Kostenpunkt deshalb bereits vor dem Kauf berücksichtigt werden.
Wo erfährt man, wie viele Pantbrev vorhanden sind?
Informationen über bestehende Inteckningar und Pantbrev einer Immobilie werden im schwedischen Immobilienregister geführt.
Beim Kauf einer Immobilie sind diese Angaben normalerweise auch Bestandteil der Informationen, die im Rahmen des Verkaufs zur Verfügung stehen.
Dort kann beispielsweise angegeben sein:
Pantbrev: 1.800.000 kr
Das bedeutet, dass für die Immobilie Pantbrev mit einem Gesamtbetrag von 1.800.000 SEK vorhanden sind.
Für Käufer, die einen Kredit aufnehmen möchten, ist diese Information relevant, weil sie Einfluss darauf haben kann, ob zusätzliche Pantbrev benötigt werden.
Sind Pantbrev Schulden auf dem Haus?
Nein.
Das Vorhandensein von Pantbrev bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie mit Schulden in derselben Höhe belastet ist.
Ein Pantbrev zeigt, bis zu welchem Betrag entsprechende Inteckningar vorhanden sind und als Sicherheit genutzt werden können.
Die tatsächliche Höhe eines bestehenden Kredits kann davon deutlich abweichen.
Ein einfaches Beispiel:
Eine Immobilie verfügt über Pantbrev von insgesamt 1.500.000 SEK. Der Eigentümer hatte ursprünglich einen Kredit über diesen Betrag aufgenommen, hat diesen inzwischen aber vollständig zurückgezahlt.
Die Pantbrev können trotzdem weiterhin bestehen.
Ein zukünftiger Eigentümer kann sie dann gegebenenfalls für seine eigene Finanzierung verwenden.
Was passiert mit Pantbrev nach der Rückzahlung eines Kredits?
Wird ein Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt, verschwinden die Pantbrev nicht automatisch.
Bei elektronischen Pantbrev, sogenannten Datapantbrev, kann das Pantbrev nach Rückzahlung wieder dem Eigentümer zugeordnet werden und später erneut als Sicherheit verwendet werden.
Das ist einer der Gründe, warum vorhandene Pantbrev für einen zukünftigen Käufer einen wirtschaftlichen Wert haben können: Für diesen Betrag muss bei einer neuen Finanzierung möglicherweise keine neue Inteckning beantragt und damit auch keine neue Stämpelskatt gezahlt werden.
Gibt es Pantbrev noch auf Papier?
Ja, es können sowohl schriftliche als auch digitale Pantbrev existieren.
Heute werden Pantbrev überwiegend elektronisch als sogenannte Datapantbrev verwaltet.
Das schwedische Lantmäteriet führt hierfür das Pantsystem, an das unter anderem schwedische Banken und Kreditinstitute angeschlossen sind.
Ältere schriftliche Pantbrev können weiterhin vorkommen. Unter bestimmten Voraussetzungen können diese in digitale Pantbrev umgewandelt werden.
Für einen normalen Immobilienkäufer ist die technische Verwaltung allerdings meist weniger wichtig als die Frage, welcher Gesamtbetrag an Pantbrev bereits für die Immobilie vorhanden ist.
Pantbrev und Lagfart sind nicht dasselbe
Beim Immobilienkauf in Schweden werden die Begriffe Pantbrev und Lagfart häufig gemeinsam genannt. Es handelt sich jedoch um zwei unterschiedliche Dinge.
Die Lagfart ist die Registrierung des neuen Eigentümers einer Immobilie.
Das Pantbrev betrifft dagegen die Möglichkeit, die Immobilie als Sicherheit für eine Finanzierung zu verwenden.
Beide können Kosten verursachen, beruhen aber auf unterschiedlichen Vorgängen.
Wir behandeln das Thema ausführlich in unserem Ratgeber „Lagfart in Schweden einfach erklärt“.
Brauche ich Pantbrev, wenn ich das Haus ohne Kredit kaufe?
Wer eine Immobilie vollständig mit eigenen Mitteln bezahlt und sie nicht als Sicherheit für einen Kredit verwenden möchte, benötigt grundsätzlich keine neuen Pantbrev allein aufgrund des Kaufs.
Bereits vorhandene Pantbrev bleiben jedoch bestehen.
Soll das Haus später beliehen werden, können vorhandene Pantbrev dann wieder relevant werden.
Worauf sollten deutsche Käufer achten?
Wer ein Haus in Schweden kaufen und den Kauf finanzieren möchte, sollte bereits vor Vertragsabschluss einige Punkte klären:
Wie hoch sind die bereits vorhandenen Pantbrev?
Wie hoch soll der Immobilienkredit sein?
Reichen die vorhandenen Pantbrev für die geplante Finanzierung aus?
Welcher Betrag müsste zusätzlich eingetragen werden?
Welche Kosten entstehen dadurch?
Gerade der Unterschied zwischen vorhandenen und benötigten Pantbrev kann bei größeren Darlehen mehrere Tausend oder sogar Zehntausende schwedische Kronen ausmachen.
Deshalb sollte dieser Punkt Teil der finanziellen Planung sein, bevor Sie sich endgültig für eine Immobilie entscheiden.
Pantbrev beim Hauskauf in Schweden zusammengefasst
Pantbrev sind ein fester Bestandteil des schwedischen Finanzierungssystems für Immobilien.
Sie ermöglichen es, eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit einzusetzen. Bereits vorhandene Pantbrev bleiben grundsätzlich mit der Immobilie verbunden und können von einem neuen Eigentümer wieder verwendet werden.
Für Käufer ist deshalb vor allem eines wichtig: Prüfen Sie vor dem Kauf, wie hoch die vorhandenen Pantbrev sind und ob für Ihre geplante Finanzierung zusätzliche Inteckningar notwendig werden.
So lassen sich die tatsächlichen Kosten eines Immobilienkaufs wesentlich besser einschätzen.
Wenn Sie sich noch am Anfang Ihrer Suche befinden, finden Sie auf Schwedenimmobilien24 außerdem weitere Informationen rund um das Thema Haus in Schweden kaufen sowie aktuelle Immobilienangebote aus verschiedenen Regionen Schwedens.
